商品流通、金融、商业服务与旅游业是香港公认的四大支柱产业，多年来一直是香港经济增长的主要原动力。与其他三大产业发展长期保持均衡、稳定不同，商品流通产业近年来陷入了两极分化的困境。
香港的商品流通产业可分为物流仓储与零售两大阵营。物流仓储阵营所依托的香港维多利亚港航运优势，受到深圳、上海、广州、天津等内地港口的冲击，继香港本地工业彻底退出后，物流业也在2011年开始出现衰退，连续5年港口集装箱吞吐量出现同比下滑。
而零售阵营则得益于香港旅游业长时间的高歌猛进，成为了香港最重要的经济增长点。2014-2018年，香港约有470万平方呎豪华购物中心落成，平均每年95万平方呎。相对之下，同期只有约300万平方呎仓库完工，平均每年只有60万平方呎，重零售、轻物流的经济模式可见一斑。
知名地产服务投资公司——世邦魏理仕发布报告指出，自2014年以来，香港本地的仓库空置率长期在0.3%-1%之间浮动，且有逐步走低的趋势。
低空置率直接体现了香港仓储业供不应求的状况，并且这种状况有愈演愈烈的趋势。对此，世邦魏理仕表示：“长此以往，如果香港仓储空间仍然十分有限，零售商和物流运营商很可能别无选择，只能搬迁至其他地区，比如香港北面，甚至是深圳”。我们回顾香港仓储业过去20年的发展变迁轨迹，可以发现这个判断跟香港新建仓储中心的地理位置变迁轨迹是相符的，香港大型仓库的选址，逐渐由港口周边迁往更“地广人稀”、更靠近内地的北部地区，港口周边的九龙、观塘等区域，则逐渐成为旅游购物的“圣地”。
2016年6月，一则“香港一座200㎡的迷你仓大火烧了108小时，两名消防员殉职”的新闻震撼了中港两地的物流行业，也让迷你仓这个名词开始为内地民众所知。
灾后，香港政府巡查了全港885个仓库，并向其中275个仓库发出了1380张紧急火警隐患整改通知，一时舆论哗然，香港仓储环境与安防措施受到了广泛的质疑，给香港仓储业务的前景蒙上了沉沉的阴影。面积更大、费用更低、数字化程度更高的内地保税仓库，逐渐成为了海外企业保税集货的另一个更优的选项。
房价——扼杀香港仓储业的祸首
作为全球房价最贵的城市之一，香港的高房价貌似永远摸不到天花板，一间9㎡不到的房间要340万RMB，本岛一个停车位要451万RMB，这种新闻每过一段时间都会被刷新成更夸张的数字。
对于民众来说，过高的房价吞噬民间消费和投资能力与意愿，使香港本地经济面陷入全面通缩状态，政府不得不转向依赖游客的旅游消费，以维持零售行业的稳定增长。而对于企业来说，由于香港房价的持续攀升，而香港仓库用地持续短缺，更使得仓库租金进一步攀升。高昂的仓租，迫使企业不得不将仓库渐渐迁移至远离市中心的周边地带；如今，深圳、东莞两地的仓库管理水平不输香港，但其房价和仓租只有香港15%-33%，这个差距已经足以让企业考虑将香港仓迁移至内地了，在中国海关跨境清关手续日渐简化的情况下，这个趋势会愈演愈烈。
港仓迁移的下一站——莞深
以电子行业为例，2017年之前，电子企业大多会在香港租用仓库接收海外的货物，再联系深圳路迪斯达供应链管理有限公司等供应链平台上门取货，一站式清关、交货，最快只需6小时，效果比较理想。但是由于香港仓租高昂，并且远离珠三角的制造工厂，运输费用不菲。相较之下，如果把集货仓设置在深圳、东莞两地的保税仓，可以解决仓储和运输的成本难题，同时，提升运营效率。粤港澳大湾区政策的出台，将大大加速大湾区内经济一体化进程，香港的流通集散中心地位逐渐过渡至内地也是顺理成章的结果。
香港仓储业中心的迁移“轨迹”，是因香港房价而驱动的，一路向北并持续进行。他的下一站，取决于企业能否在粤港澳大湾区中找到仓租便宜、交通便利、新兴产业集群发达，并且能够满足企业效率需求的区域。成本与效率更均衡（房价更低）的深圳、东莞，才是未来最理想的亚太集散中心！
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